2018新版企业所得税申报表公布 房地产企业或在一定时间暂时性重复纳税

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发布时间:2018-08-10 12:27

  

  关键词:房地产 纳税 申报 会计

  2018年5月17日,国家税务总局公告[2018] 26号颁发了2018年新版企业所得税月(季)度预缴纳税申报表。在填报说明中,有一项变化需要房地产企业特别关注。

  主要变化

新版企业所得税月(季)度预缴纳税申报表填报说明就第4行“特定业务计算的应纳税所得额”增加了以下内容:“企业开发产品完工后,其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整,月(季)度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”

?新版规定:“从事房地产开发等特定业务的纳税人,填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”。企业开发产品完工后,其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整,月(季)度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”

?旧版规定:从事房地产开发等特定业务的纳税人,填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”。

  

  

  我们的观察与建议

房地产企业通常在预售时就取得的预收款计入资产负债表的预收款类科目,在交房时(部分企业在竣工备案时)将预收款结转入利润表的收入类科目。

根据国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知:

?第六条,“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。”

?第九条,“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

?第三条,“企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。”

在本次规定出台以前,实操中一些企业的做法是在取得预收款的当期季度申报时按照当地规定的预计毛利率计入当期特定业务计算的应纳税所得额,在结转收入的当期季度申报时抵扣前期已经按照预计毛利率计算或者按照31号文的口径视同结转收入计算的应纳税所得额,即用负数直接冲减预缴申报表上的“特定业务计算的应纳税所得额”栏次数据。

本次规定出台后,企业不得在会计结转收入的当期抵扣之前已经按照预计毛利率计算或者按照31号文的口径视同结转收入计算的应纳税所得额,这将导致房地产企业需要就同一笔售楼款在预售和结转收入的当期季度申报时预缴两次企业所得税,在年度汇算清缴时可能需要申请退税。这将增加企业的现金流压力及资金成本,同时,企业还将面临实操中退税困难等问题

示例1:预售与竣备入伙在同一纳税年度

A房地产公司2018年二季度取得预售收入100亿元,三季度完成竣工备案并结转收入,当地规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率为20%。项目实际利润率为30%。

说明:由于三季度申报的时候不得抵扣二季度已预缴的税款,需要在汇算清缴时申请退税。预收款对应预缴的所得税款理论上占用的期间为七个半月,考虑到退税难度等因素,实际资金占用时间可能更长。

示例2:竣备入伙在预售的下一个纳税年度

A房地产公司2018年二季度取得预售收入100亿元,2019年一季度完成竣工备案并结转收入,当地规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率为20%。项目实际利润率为30%。

说明:对于在一季度结转收入的项目,预售款对应预缴的所得税款理论占用的时间超过一年,实际资金占用时间可能更长。

示例3:预售与竣备在同一纳税年度,入伙在下一个纳税年度

A房地产公司2018年二季度取得预售收入100亿元,2018年四季度完成竣工备案,2019年一季度入伙并结转收入,当地规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率为20%,项目实际利润率为30%。

说明:对于在一季度结转收入的项目,实际利润对应的所得税款理论占用的时间超过一年,实际资金占用时间可能更长。

综上,考虑到房地产企业特殊的所得税纳税模式,此次申报表的填表要求调整,会导致房地产企业在一定时间暂时性的重复纳税。以上述示例来看,对于销售收入100亿元的项目,根据其开盘预售与竣备入伙的时间不同,约有5亿元至7.5亿元的税款需要暂时性地重复缴纳,按年10%的资金成本、资金占用为期一年来计算,增加整个项目的成本5,000至7,500万元。

我们建议企业提前进行测算并评估该影响。安永也会持续关注该方面的动态并将为您分享更多的进展。

原标题:【安永税务】房地产税务快讯——2018年新版企业所得税月(季)度预缴纳税申报表对房地产企业的影响

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